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L’achat ou la vente d’un bien immobilier sont des opérations qui peuvent paraître simples, mais qui peuvent très vite tourner au cauchemar si vous ne prenez pas quelques précautions.
Le recours à différents professionnels comme les intermédiaires immobiliers (agents, mandataires) ou les notaires ne suffisent pas toujours à vous garantir le succès de l’opération sans ennuis, tant certaines situations sont complexes, notamment au regard des titres de propriété ou de la rédaction des clauses que vous allez signer.
La prudence s’impose. Je vous propose quelques pistes issues de l’expérience des dossiers.
Le compromis de vente.
En droit, un compromis de vente est ce qu’on appelle une « promesse synallagmatique de vente ». Ce terme barbare signifie qu’il existe un engagement réciproque entre le vendeur et l’acheteur : dès sa signature, le vendeur s’engage à vendre un bien à l’acheteur qui s’engage à l’acquérir pour un certain prix. C’est cet accord ferme sur la chose et le prix, entre les parties, qui scelle la vente.
À ce titre, le compromis est un acte préparatoire à la vente, raison pour laquelle il doit être rédigé avec soin car il engage pratiquement irrévocablement les parties. Le compromis de vente est utile lorsqu’une vente ne peut pas être passée immédiatement chez un notaire, par exemple lorsqu’il faut un peu de temps pour réunir certaines pièces, prévoir un financement pour l’acquisition, etc.
L’engagement réciproque et ferme des parties sur la chose et le prix, équivaut à une vente, même si aucun acte authentique (acte notarié) n’est passé, la formalité devant le notaire n’étant destinée qu’à assurer l’opposabilité de cette vente vis-à-vis des tiers.
Mais comme tout acte préparatoire, il peut être modifié par la volonté des parties, avant sa signature bien entendu. Ainsi, vous pouvez stipuler que la signature du compromis ne vaut pas vente pour diverses raisons. Mais à défaut d’une telle mention, c’est bien le principe qui s’applique selon lequel le compromis de vente vaut vente.
Compromis de vente ou promesse de vente ?
La promesse « synallagmatique » est bien distincte de la promesse « unilatérale » de vente. La promesse est dite unilatérale lorsqu’une seule des deux parties s’engage. Dans ce mécanisme, le vendeur, appelé « promettant », offre à l’acheteur appelé « bénéficiaire », le droit d’opter ou non pour la conclusion de la vente ultérieurement.
La promesse n’est donc pas une vente, parce que l’acquéreur potentiel ne fait qu’exercer le bénéfice d’une option (oui ou non), tandis que le promettant (le vendeur) est irrévocablement engagé envers le futur acquéreur. Cela signifie que le vendeur ne peut pas se rétracter dès qu’il a émis la promesse. Contrairement à la promesse synallagmatique, il n’y a pas d’engagement réciproque de vendre et d’acquérir en même temps. Il n’y a que si le bénéficiaire « lève l’option » (acceptation) que la vente est scellée. En cas de refus de lever l’option, la promesse est caduque, ce qui signifie que les parties se trouvent libérées de leurs engagements. Il faut donc être très prudent avec ce type d’engagement qu’un notaire ou un agent immobilier peut vous proposer de signer.
Il est primordial de consulter un avocat pour se faire accompagner pour bien comprendre la rédaction des clauses et de leur portée juridique. En effet, les actes comportent souvent une indemnité d’immobilisation, d’une durée de 60 à 90 jours (le temps de permettre à l’acquéreur de trouver un prêt) représentant souvent 10 % du prix de vente, qui est stipulée au profit du vendeur. Si le candidat acquéreur n’achète finalement pas le bien au terme de ce délai, soit en indiquant expressément qu’il ne lève pas l’option, soit en s’évaporant dans la nature, cette indemnité est censée être versée au vendeur qui a attendu autant de temps pour rien.
Mais tout n’est pas si simple en pratique…
Dans un cas récent traité par le cabinet, le vendeur avait signé une promesse unilatérale de vente immobilisant son immeuble pendant 90 jours au profit d’un bénéficiaire, qui a finalement disparu dans la nature sans lasser la moindre trace et qui n’a donc pas levé l’option au terme convenu. La difficulté provenait du fait que le notaire, rédacteur de l’acte, avait omis de demander le jour de la signature, le paiement des 10 % au bénéficiaire de l’option pour les consigner. Faute de consignation, le notaire s’était trouvé dans l’impossibilité de la verser au vendeur à l’issue des 90 jours d’immobilisation.
Au terme de son action en justice, le tribunal décida de ne condamner ni le bénéficiaire à verser les 10 % convenus, ni le notaire qui avait été appelé en garantie pour sa faute. Pourquoi ? Parce que l’acte prévoyait que la promesse serait caduque à défaut de versement de ces 10 % entre les mains du notaire par le bénéficiaire de la promesse. Le tribunal a donc reproché au vendeur de ne pas avoir repris sa liberté dès cet instant en considérant qu’il pouvait rompre son engagement ce jour là. Juridiquement, c’est imparable. Mais le vendeur ignorait ce « détail » puisque le notaire lui avait assuré qu’il fallait attendre les 90 jours pour que la promesse devienne caduque.
Les conditions suspensives et leur éventuel échec.
Une condition suspensive est une clause par laquelle la vente ne se réalisera pas si la condition n’est pas remplie. La condition suspensive d’obtention d’un prêt signifie que la vente ne se réalisera pas si vous n’obtenez pas votre prêt. Dès que la condition est réalisée (le prêt est accordé), alors la vente produit ses effets et les parties signent l’acte authentique de vente chez le notaire (on parle de « réitérer » chez le notaire).
Dans le compromis de vente, le professionnel qui peut vous accompagner doit vous renseigner pour vous expliquer le fonctionnement de ce type de clause. Le notaire le fera, car il est tenu d’assurer l’efficacité de son acte. Mais l’intervention du notaire ne se fait qu’à la fin ; il faut donc consulter un avocat dès le début, avant de signer quoi que ce soit qui vous engagerait définitivement.
La condition suspensive est émise au seul profit de l’acquéreur comme le rappelle la jurisprudence la plus récente. Ce qui signifie que seul l’acquéreur peut décider de renoncer à une condition suspensive.
Côté acquéreur, certains sont tentés par la mauvaise foi. Par exemple, parce qu’ils ont trouvé un autre bien à acheter et qu’ils ne veulent plus signer. Certains s’engagent même irrévocablement ailleurs ! Alors, ils essayent de prétendre qu’ils n’ont pas eu l’accord de leur banque… Or, c’est une mauvaise idée. En effet, l’acquéreur doit justifier des demandes de prêt qu’il a envoyées aux banques prévues à l’acte, et la banque doit délivrer une attestation selon laquelle une demande de prêt, conforme aux stipulations du contrat, a été formulée et refusée après instruction. Préférez rencontrer un avocat pour négocier la sortie du contrat, c’est moins risqué !
Les problèmes liés aux servitudes.
C’est un problème souvent inattendu, mais loin d’être rare. Les actes des notaires sont souvent complets, mais pas obligatoirement. Ils mentionnent notamment l’origine de propriété, qui permet de remonter dans le temps pour savoir qui étaient les anciens propriétaires.
Précisément, les précédents propriétaires ont pu prévoir des accords de propriété. Par exemple, lorsque la maison a été construite sur une ancienne charrière que le voisin continue d’emprunter. Vous découvrez alors qu’il existe un ancien passage que personne n’a pris depuis des années, qui a été clôturé depuis, mais que vous ne retrouvez pas dans l’acte ! Pareillement, vous pouvez vous apercevoir qu’une ligne à haute tension a été enterrée dans votre jardin au moment de la construction de votre piscine, ou découvrez l’existence d’un ancien puits scellé qui compromet vos travaux…
Tout cela constitue ce qu’on appelle une servitude qui est un droit, attaché à une propriété (et non un propriétaire), permettant à ceux qui en bénéficient, de l’exercer dans les conditions prévues à l’acte qui les instaure (mais ce n’est pas toujours un acte). Il existe un grand nombre de servitudes qui peuvent grever le fonds que vous souhaitez acquérir ; vous devez donc rester vigilant et vous renseigner auprès de votre avocat, avant de signer un compromis de vente.
Tout cela est la source d’inévitables difficultés et vous devez prendre le conseil d’une personne extérieure à la situation, y compris le notaire.
Pourquoi avoir recours à un avocat ?
Les difficultés que l’on peut rencontrer dans une telle opération sont innombrables. Dans un cas récent gagné par le cabinet, mon client acquéreur d’une maison d’habitation avait reçu, plusieurs années après l’achat, une assignation en justice de la part d’une SCI qui prétendait être propriétaire de l’immeuble ! Nous avons fait sévèrement condamner le mandataire judiciaire qui avait vendu un immeuble d’une société en liquidation qu’elle représentait, en sachant qu’elle n’était pas propriétaire de l’immeuble en question… Et il aura fallu plus de 10 ans de procédures…
L’avocat est, parmi tous les professionnels qui gravitent autour des ventes, le seul qui voit suffisamment de contentieux pour pouvoir évaluer les risques d’une vente. Nous avons l’expérience des négociations amiables entre les parties, savons mandater un expert lorsque la situation l’impose et lire entre les lignes si la rédaction de telle ou telle clause protège abusivement quelqu’un à votre détriment.
L’achat d’un bien vous engage pendant de très nombreuses années et sur des sommes astronomiques que vous mettrez entre 15 et 25 ans à rembourser. Il faut donc savoir s’entourer avant la vente, même au prix de quelques honoraires, pour éviter les difficultés.
Le cabinet LX AVOCATS Bordeaux est un cabinet de plein contentieux qui vous accompagne et vous conseille pour tous les actes de la vie courante, afin de vous éviter des difficultés.
