Baux commerciaux : que faire en cas de non-paiement du loyer ?

Durant l’exécution d’un bail commercial, il est fréquent que le locataire ne paie pas. La vie économique est en effet semée d’embûches.

Le premier réflexe ne doit toutefois pas être judiciaire, car le monde des affaires a besoin de rapidité et d’efficacité. Il est donc conseillé au bailleur, dans un premier temps, de négocier, d’essayer de trouver une solution amiable avec le locataire : octroi de délais de paiement, etc.

En revanche, s’il persiste et ne paie pas ses loyers, alors, dans un second temps, le recours à la justice devient nécessaire. Dans ce cas, le bailleur peut demander la résolution du contrat. Il doit toutefois être vigilant car la loi fixe une démarche précise à suivre. (suite…)

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Acheter ou vendre un bien immobilier : quelques pistes pour éviter les pièges

L’achat ou la vente d’un bien immobilier sont des opérations qui peuvent paraître simples, mais qui peuvent très vite tourner au cauchemar si vous ne prenez pas quelques précautions.

Le recours à différents professionnels comme les intermédiaires immobiliers (agents, mandataires) ou les notaires ne suffisent pas toujours à vous garantir le succès de l’opération sans ennuis, tant certaines situations sont complexes, notamment au regard des titres de propriété ou de la rédaction des clauses que vous allez signer.

La prudence s’impose. Je vous propose quelques pistes issues de l’expérience des dossiers.

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La rupture des négociations : comment faire et quelles sont les conséquences ?

Au fil du temps, les négociations précontractuelles ont pris une place centrale au regard de la complexité, des enjeux financiers ou même de la dimension internationale de certains contrats. En effet, la typologie des contrats varie en fonction d’innombrables variables qui peuvent aller des contraintes juridiques de l’opération envisagée, du poids économique des acteurs en cause, ou encore d’un « simple » facteur humain.

La responsabilité de l’auteur de la rupture des négociations est de plus en plus souvent recherchée par les acteurs du contrat qui ne s’est pas conclu, parce que ces différents facteurs augmentent les risques pour une partie de commettre une faute ou encore parce que les pourparlers obéissent à un  principe impératif de bonne foi qui n’est pas toujours respecté.

Je vous propose un éclairage.

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Les conditions générales : panorama et solutions

De nombreuses entreprises rédigent des conditions générales. Il peut s’agir de conditions générales de vente (CGV) ou d’achat (CGA).

Les conditions générales constituent l’offre par laquelle le professionnel détermine sa politique commerciale, c’est-à-dire les conditions auxquelles il entend négocier et contracter avec un autre partenaire (comme par exemple l’acquéreur de ses produits). Elles fixent la détermination du prix, les conditions de règlement, les règles de transfert de propriété, le tribunal compétent, la loi applicable, et de nombreuses autres choses. Et lorsqu’elles sont signées, les conditions générales deviennent un véritable contrat.

Néanmoins, il faut bien distinguer le contrat des conditions générales. En imageant un peu la chose, le contrat serait un contenant et les conditions générales un contenu.

C’est l’objet de notre article aujourd’hui.

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Assurance de pertes d’exploitation et COVID-19 : les assureurs dans le collimateur

La pandémie mondiale de COVID-19 a des impacts économiques considérables sur les entreprises.

Bon nombre de petites entreprises ont été contraintes de fermer par arrêté, comme par exemple les commerce de bouche.

Mais les plus prévoyantes d’entre elles avaient souscrit antérieurement des contrats d’assurance afin de se prémunir contre d’éventuelles pertes d’exploitation dues à certains événements. Ainsi, on trouve des contrats d’assurance prévoyant une indemnité à l’assuré notamment en cas de diminution du chiffre d’affaires, d’engagement de frais supplémentaires d’exploitation lorsque l’assuré s’est trouvé dans l’impossibilité totale ou partielle de poursuivre son activité à la suite de dommages ayant eu pour cause l’intensité anormale d’un agent naturel, ou à la suite d’une impossibilité matérielle d’accès aux locaux professionnels par suite d’une fermeture imposée par les autorités compétentes ou à la suite de catastrophes naturelles.

Dans tous ces cas, de nombreuses entreprises concernées par les arrêtés de fermeture administrative liées à la pandémie de COVID-19 sont concernés par ces contrats d’assurance de pertes d’exploitation. Si vous êtes concernés par ces fermetures administratives, sortez vos contrats d’assurance et regardez les dispositions prévues.

Le cabinet DESCARTES AVOCATS, qui intervient régulièrement en droit des assurances, peut vous aider à entamer une négociation (hors tribunal, c’est mieux !) avec votre assureur pour percevoir l’indemnité prévue au contrat. Dans tous les cas, procédez à une déclaration de sinistre de toute urgence, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à votre assureur. Nous vous accompagnerons dans toutes vos démarches.

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Exécution des contrats et Covid-19 : un cas de force majeure ?

Si l’épidémie du Covid-19 est d’abord et surtout un drame humain, elle pose aussi de nombreuses questions juridiques.

Vous avez réservé chez un traiteur pour votre mariage, vous êtes commerçant et devez approvisionner vos distributeurs partenaires ou bien vous avez réservé une location pour vos vacances d’avril ?

Vous vous demandez légitimement ce qu’il va advenir de votre situation contractuelle. Devez-vous payer le traiteur, livrer les biens commandés par les clients ou payer votre location ?

À cause du Covid-19, de nombreux projets sont remis en question, et de nombreuses personnes ne peuvent plus exécuter leurs contrats. Il convient donc de savoir si ce virus constitue un cas de force majeure.

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Les contrats intelligents par la technologie blockchain : une inévitable révolution

Dans le cadre de la deuxième conférence que je donne aux Cafés Techno à Niort ce 25 juin 2018 en partenariat avec le réseau SPN, je publie à nouveau l’article que j’avais écrit il y a quelques mois sur les « smarts contracts, qui  utilisent la technologie de la blockchain.

Le sujet est d’actualité plus que jamais et le professionnel que je suis, maniant les contrats en tous genres, ne peut pas passer à côté de cette révolution contractuelle qui va révolutionner la manière de concevoir les contrats et éviter dans bien des cas le recours au juge. Alors, de quoi s’agit-il ? Qui est concerné ? Comment comprendre les enjeux ? C’était tout l’objet de cette conférence dont je vous retranscris ici le contenu et que j’actualise?

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Conséquences d’un défaut d’assurance décennale pour un entrepreneur du bâtiment.

Même lorsque les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, leur importance peut justifier l’application de la responsabilité décennale. La solution est désormais ancrée. Ce sont ici les conséquences de ce défaut d’assurance décennale que je tiens à rappeler : infraction pénale intentionnelle séparable des fonctions sociales du gérant qui engage la responsabilité personnelle de ce dernier.

Extrait de la décision :

« L’expert judiciaire a constaté un affaissement important des cloisons centrales (…) Cet affaissement a provoqué des fissures sur la cloison et le carrelage (…). L’expert considère que ces désordres ne compromettent pas la solidité de l’immeuble dans son ensemble. Cependant, l’importance du décollement des cloisons avec le plafond et l’existence des fissures sur la cloison et le carrelage au sol (…) qui fait partie intégrante de l’immeuble et en représente un de ses éléments constitutifs, sont de nature à rendre cette pièce impropre à sa destination.

La responsabilité décennale des constructeurs est donc engagée en application des dispositions de l’article 1792 du Code civil susvisé.

(…) la SARL n’avait pas contracté d’assurance au titre de la garantie décennale. Or, cette omission, qui constitue une infraction pénale intentionnelle séparable des fonctions sociales du gérant, engage la responsabilité civile personnelle de ce dernier à l’égard du maître d’ouvrage à qui cette faute a porté un préjudice. Ce préjudice s’analyse en perte de chance de pouvoir être indemnisé par une compagnie d’assurances, des conséquences des désordres survenus. Monsieur X sera en conséquence condamné à indemniser le maître de l’ouvrage (…) »

DESCARTES AVOCATS rappelle donc à tous les artisans et entrepreneurs du bâtiment (que vous soyez une grosse entreprise, un auto-entrepreneur ou un artisan), qu’il est OBLIGATOIRE de souscrire une assurance décennale. Ne pas s’assurer, c’est engager sa responsabilité, y compris personnelle. Nous rappelons aussi à nos lecteurs qu’ils doivent réclamer à l’entrepreneur qu’ils choisissent la justification d’une police d’assurance couvrant les risques de la construction.

Sachez aussi qu’un défaut d’assurance décennale pendant plusieurs années incite les assureurs vers qui vous vous tournez pour vous assurer, à vous réclamer le paiement des cotisations qui auraient été dues pendant les années où vous n’étiez pas assuré. En effet, en décidant de vous assurer avec un « passif » de défaut d’assurance, les compagnies prennent un risque qu’elles entendent minimiser.

N’hésitez pas à nous consulter pour faire vérifier ces éléments par le cabinet.


TGI de Poitiers, 4 déc. 2017

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Deroo vs Sony Europe : un arrêt sans surprise de la Cour de cassation

J’ai tardé à commenter ce nouvel arrêt du 14 décembre 2016. Sans doute écœuré par l’issue de cette affaire que je pressentais.

Dans mon précédent article sur l’arrêt rendu par la la CJUE le 7 septembre 2016, je m’étais étonné des questions préjudicielles posées par la Cour de cassation et avais déploré le manque de réalisme de la Cour de justice de l’Union qui a, ni plus ni moins, esquivé le fond du problème. J’estimais alors qu’il ne fallait rien attendre de la « solution » qui serait donnée par la Cour de cassation et j’avais raison, malheureusement.

Voici mon analyse.


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Retour vers le futur… la Cour de cassation.

Incessamment, la Cour de cassation va se « prononcer » à la suite de l’arrêt rendu par la CJUE le 7 septembre dernier.

La marge de manœuvre est infime.

Je soutiens en substance que si la CJUE a réglé le sort de la pratique commerciale d’une « offre conjointe » (sur la base des questions posées par la Cour de cassation),  le débat portait bien sur une autre pratique commerciale dénoncée, celle de la fourniture de produits non demandés.

L’article L. 122-3 du Code de la consommation (en vigueur à la date des faits) issu de la transposition du point 29 de l’annexe 1 de la directive 2005/29/CE, précisait bien :

« La fourniture de biens ou de services sans commande préalable du consommateur est interdite lorsqu’elle fait l’objet d’une demande de paiement. Aucune obligation ne peut être mise à la charge du consommateur qui reçoit un bien ou une prestation de service en violation de cette interdiction. »

Comme je l’indique dans le mémoire complémentaire :

L’hypothèse visée en l’espèce par ces textes est celle dans laquelle un professionnel impose au consommateur le paiement de services qu’il a fournis, sans que ce dernier les ait préalablement commandés (la CJUE précise elle même « fournitures non demandées » dans son arrêt).
En d’autres termes, c’est la pratique commerciale du « préchargement des logiciels », qui doit être vérifiée par la Cour de cassation, puisque l’arrêt de la Cour d’appel a statué sur les demandes qui avaient été formulées de ce chef par Monsieur DEROO-BLANQUART au cours des débats.

Dans l’hypothèse où nous sommes tous d’accord sur le fait que c’est le constructeur qui décide de fournir des logiciels au consommateur, de façon préchargée en usine dans la machine, il n’est pas contestable que nous sommes en présence d’une pratique commerciale de « fourniture de produits non demandés ».

clavierTexte700Comme je l’ai toujours indiqué, il ne faut pas confondre la nécessaire commande préalable des logiciels par le consommateur avec la connaissance préalable par ce consommateur que des logiciels lui sont fournis par le professionnel. Car enfin…. la connaissance préalable du recours à une pratique commerciale déloyale n’est pas censé ôter le caractère déloyal de cette pratique commerciale !! Elle est même considérée comme déloyale « en toutes circonstances » par la directive, sans que le juge ait à apprécier ou non les circonstances de la cause [1] : elle est déloyale car réputée « agressive » en toutes circonstances, point final.

Et comment la directive définit-elle le caractère agressif d’une pratique commerciale ? C’est celle qui « altère ou est susceptible d’altérer de manière significative, du fait du harcèlement, de la contrainte, y compris le recours à la force physique, ou d’une influence injustifiée, la liberté de choix ou de conduite du consommateur moyen à l’égard d’un produit, et, par conséquent, l’amène ou est susceptible de l’amener à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement. »

Je maintiens donc que le préchargement des logiciels est une contrainte qui a amené ce consommateur a prendre une décision qu’il n’aurait pas prise autrement, puisqu’il ressort des débats qu’il avait demandé à ne pas payer les logiciels qu’il n’avait pas commandés.

En tout état de cause, j’ai rappelé que la CJUE avait précisé dans son arrêt son attachement au « contrat » conclu par le consommateur. Outre le fait que la CJUE n’a pas relevé que le consommateur avait été informé des termes du contrat seulement après la vente (ce qui est interdit), le CLUF (ou Contrat de Licence Utilisateur Final) du Windows fourni préchargé précisait :

« En utilisant le logiciel, vous acceptez ces termes. Si vous ne les acceptez pas, n’utilisez pas le logiciel et contactez le fabricant ou l’installateur afin de connaître leurs modalités de retour des marchandises pour obtenir un remboursement ou un avoir »

Alors, on le respecte ce contrat illégal ou non ?

Mais mon petit doigt me dit que la Cour de cassation va botter en touche…

Sur la question du prix, la CJUE s’est également fourvoyée :

« 51    Par conséquent, eu égard au contexte d’une offre conjointe consistant en la vente d’un ordinateur équipé de logiciels préinstallés, l’absence d’indication du prix de chacun de ces logiciels n’est ni de nature à empêcher le consommateur de prendre une décision commerciale en connaissance de cause ni susceptible de l’amener à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement. Partant, le prix de chacun de ces logiciels ne constitue pas une information substantielle au sens de l’article 7, paragraphe 4, de la directive 2005/29. »

L’objet du litige, et le pourvoi de mon client n’échappait pas à cette réalité, n’a JAMAIS porté sur le prix de chacun des logiciels !!

Dans la mesure où l’on sait qu’un ordinateur est composé de deux produits distincts, le matériel d’un côté (qui fait l’objet d’un contrat de vente), et les logiciels de l’autre (qui sont juridiquement une prestation de services), c’est la ventilation du prix de ces deux éléments qui seule importe et seule était demandée. Si j’achète une voiture, je ne vais pas demander le prix du moteur, des roues ou de tout autre élément matériel qui constitue la voiture…  mais je peux en revanche demander le prix de l’option du logiciel de cartographie routière.

La solution prise par la CJUE n’est donc d’aucun secours à la solution que doit donner la Cour de cassation.

Mais là encore, j’imagine que je serai renvoyé dans mes 22 mètres.


Notes :

[1] Arrêt du 19 septembre 2013, CHS Tour Services, C-435/11, EU:C:2013:574

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